商業地產運營模式是什么樣的？商業地產的運營模式有哪些？

商業地產運營模式是什么樣的?

一般來說，商業地產是指用于零售，餐飲、娛樂、健身服務和休閑等各種商業目的的房地產形式。具有房地產、商業、投資的特點，不同于單純的投資和商業，也不同于傳統的房地產行業;大致可分為商業廣場、購物廣場、商業街，大型商店、購物中心、休閑廣場、步行街， 專業市市場、社區商業中心等。它在商業模式、功能和用途上都不同于普通的住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要目的的房地產屬于商業房地產的范疇，也可以單獨上市。國外使用的詞匯是零售房地產的概念。它是指在零售，使用的房地產形式，是一種狹義的商業房地產。

商業地產的運營模式：

1.產權持有(適用于開發商以商業地產為長期經營的資產，資金實力雄厚;擁有經營管理人才)

這種模式對于開發商的招商及商業運營能力有一定的要求。區域略顯劣勢的項目，則更需要在業態定位與規劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產權持有的二元格局，以開發商為“產權人+出租人+管理者”，經營者為“承租人”形成。而產權持有的三元格局，以開發商為“產權人+出租人”，專業商業運營公司為“管理者”，經營者為“承租人”形成。由于商業運營往往不是開發商的強項所在，因此采用三元格局的居多。(其實在市場中，經?？梢钥吹揭恍╉椖砍霈F了以下的惡性循環，經營不善、商家退鋪、租賃困難、物業經營受損、物業自身價值下降。因此，只有資金實力雄厚，擁有經營管理人才的大型房地產企業或投資企業才會采用此種模式。)

2.租售并舉：(適用于盈利周期短;資金實力雄厚)

這種模式在開發之前，先確定主力目標商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進駐，集群效應因此形成。由于通常會選擇行業大型品牌為主力目標商家，因此這種方式對于商業地產日后的長期穩定的運營有著很強的保障意義和保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場前景。(這種模式能夠迅速地確立商業地產項目的市場地位，提高人氣。通過開發商與品牌商家的訂單開發方式，雙方的優勢得以充分互動，物業的速率將是非?？斓?。)

3.產權出售：(適用于短期內要求回報，資金實力不夠，人才缺乏)

實際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對于開發商的好處在于能夠快速回籠資金，取得現金流，進行滾動開發。但同時開發商也喪失了獲取長期回報的機會。在此種方式中具體體現為四元格局，即開發商為“出售人”、小業主為“買受人”、商業管理公司為“管理人”、租賃戶為“經營者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時會省略商業管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業地產缺乏統一經營管理，商業品質由此降低，經營者風險而隨之增大。

商業地產的運營模式有哪些?

目前市場上比較常用的商業銷售模式有：產權式長期返租銷售、直接銷售、培育期返租銷售以及帶租約銷售四種模式。

一、產權式長期性返租銷售模式

開發商將整層劃分為幾平方米或—二十平方米左右的小面積鋪位進行銷售，其返租利率一般定在6%—10%(高于銀行貸款利率)，且期限長達10—15年，是高收益高風險的運作模式。此模式開發商先委托商管公司進行經營管理，再通過返租的方式從投資者手中獲得商鋪的經營權，而投資者仍保留產權并獲取租金回報投資。

適用類型：大型商業物業

二、直接銷售模式

將商業物業規劃分隔成幾平米至上百平米的獨立商鋪進行直接銷售，業主購買后擁有產權和經營權，既可以投資出租又可自己經營，產權明晰容易變現。

適用類型：底商、裙樓及商業街的項目

三、培育期返租銷售模式

由開發商自己成立或委托的商業管理公司與商鋪投資者簽訂租賃合同取得一般為3-8年的經營權，然后由商管公司統一招商、運營管理，客戶可獲得6%-8%的平均收益率。

適合類型：商業街區及部分集中式商業

四、帶租約銷售模式

此模式為“先租后賣”：招商先行，銷售在后。通過招商鎖定經營商戶，使投資客戶可以在明確鋪位的經營范圍、功能檔次、租金價格水平、需要多少年限可以收回全部投資、甚至贏利幅度等的情況下，再購買商鋪，滿足了商家經營、投資者無須招租、商鋪減少空置率等各方面的利益和要求。

適合類型：地理位置較好、商業市場繁榮或前景發展樂觀、承租力強、租金價格較高的底商、裙樓及商業街等項目

以上是商業地產銷售模式的相關介紹，對于商業地產開發企業來說，直接銷售是他們最為樂于接受的，也是回收資金最迅速的方法之一，但是這種銷售模式受到很多方面的制約。如今更多的是合理的制定租售比例，在確保成本回收的前提下，實現后期利益的最大化。