蛋殼暴雷:創始人高靖被調查是導火索 租金貸套牢年輕人(蛋殼公寓咋了)

來源:雷帝觸網

圍繞著蛋殼公寓暴雷的風波持續已久,最終造成租戶、房東、供應商、社會都成了輸家。

　　連日來,房東與租客發生沖突、租客遭換鎖斷水斷電驅趕、年輕租客輕生、供應商到蛋殼討債的風波不斷。

　　什么原因造成了蛋殼目前的困境?

　　實際上,兩年前,當自如、蛋殼這些長租公寓在資本上大受垂青,到處收割房源之際,市場對其抨擊聲也已響起。

　　2018年,前我愛我家副總裁胡景暉表示,長租公寓運營商為了擴大規模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,這種行為擾亂了業主的心態,吊高了業主的胃口,讓業主也開始要高價。

　　胡景暉還說,這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲,長租公寓企業一味滿足資本市場胃口,現在發展嚴重跑偏,完全破壞正常房屋租賃市場。違背市場規律的運營將受到市場懲罰。如果房租持續此態勢,那么危機爆發的后果,將比P2P爆雷嚴峻得多。

　　說真話的胡景暉付出了離職的代價。

　　當時胡景暉說,之所以老東家我愛我家與其切割,原因是,鏈家董事長左暉給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打了個電話,說你能不能管一下胡景暉,如果你管不住胡景暉,鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰。

胡景暉控訴我愛我家與其切割現場

　　胡景暉還很寒心地說,一個忠心耿耿,兢兢業業,無私無畏干了18年的老臣,在關鍵時刻,被干干凈凈的切割了?

　　左暉則回應稱,和謝勇見了一面,認識不足2個月,通過2通電話,均為謝勇主動聯系,主要是表達不希望行業內斗,我愛我家不支持我愛我家副總裁胡景暉對媒體的表態,且不贊成胡的觀點,

　　當然,兩年后,胡景暉一語成讖——2020年,剛剛上市的蛋殼接連遭遇了兩大危機——疫情打擊和創始人高靖被抓,并在年末暴雷。

　　疫情重創長租公寓行業

　　實際上,沒有疫情,長租行業也是暴雷不斷,疫情更是加重了長租行業的危機。因為與地產行業不同,在長租公寓的鏈條中,房東、長租公寓、租客鏈條中,房東處于上游,很多長租公寓一直處于虧損狀態。

　　而2019年恰逢經濟“寒冬”,大量長租公寓企業生存艱難。原本指望2020春節開年的一波小陽春回暖,卻先等來了疫情。

　　疫情對整個住房租賃行業的影響極大,主要有幾個方面原因:

　　1,受全民“戰疫”和假期延長影響,人口流動急劇減少甚至停滯,沒有人來,意味著沒有租金收入;

　　2, 受疫情影響部分房源空置,在沒有收入的情況下,公寓企業還需支付給房東租金、員工薪資以及辦公等成本支出;

　　3,租客違約情況加重;

　　總的來看,這場突如其來的疫情,給整個住房租賃行業帶來的影響極大,尤其是對于中小公寓企業而言,面臨的已不是利潤的問題,而是企業存亡的問題。

　　在全民返工的時候,蛋殼就已陷入到一場巨大的危機,不少房東指責蛋殼公寓發“國難財”,理由是蛋殼公寓借助疫情“套路房東”,要求房東免租,卻依然和租客正常收租。蛋殼內部則感覺一直在努力協調,卻是里外不是人。

　　高靖被抓是導火索

　　好不容易度過了年初的疫情危機,卻在2020年6月迎來一場重擊——公司聯合創始人、董事兼CEO高靖,因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資,涉及地方政府部門調查,暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責。

　　雖然蛋殼公寓稱,高靖正涉及的這項調查和蛋殼公寓無任何關聯。且,蛋殼公寓宣布任命聯合創始人、總裁崔巖擔任代理CEO,但公司還是遭遇到沖擊。

　　據知情人士透露,蛋殼公寓在2020年下半年出現了幾千萬美元的資金缺口,導致了接下來的一系列危機。

　　2020年9月以來,蛋蛋殼公寓在上海、南京、武漢、杭州、天津等多個城市拖欠裝修款,拖欠時間大約為一年時間,被欠款金額從幾十萬至1000萬不等。

　　2020年10月,來自全國多地的供應商到蛋殼公寓的公司辦公地討債,一度讓蛋殼公寓的員工沒辦法辦公。同一個月,蛋殼公寓COO顧國棟離職。

　　加入蛋殼公寓前,顧國棟曾任百度副總裁一職,2019年5月,百度對商業體系架構進行了大清洗,顧國棟在此次風波中離職,隨后加入了蛋殼公寓出任COO職務,顧國棟從加盟到離開,前后也不到一年半時間。

供應商在蛋殼公寓辦公室討債

　　到2020年11月,房東、租戶矛盾加劇,多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題,甚至多個城市辦公室也被曝出人去樓空。

　　即便蛋殼公寓稱“我們沒有破產,也不會跑路”,外界已經再清楚不過——蛋殼公寓暴雷了。一位蛋殼公寓投資方人士認為,導致蛋殼公寓進入當前局面的核心原因是,高靖被調查。如果沒有高靖被調查這個事情,以高靖的能力,幾千萬美元的資金缺口還是能夠解決的。

　　實際上,蛋殼公寓成立以來,就是依靠的融資一路發展,具體包括:

　　蛋殼公寓在2017年6月完成超億元的A+輪融資,由愉悅資本領投,A輪投資人開物華登追加跟投。

　　2018年2月,蛋殼公寓完成1億美元的B輪融資,由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投,酉金資本、元璟資本、BAI(貝塔斯曼亞洲投資基金)跟投,A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資。

　　2019年1月,蛋殼公寓以2億美元(包含現金和債務)全資戰略收購長租公寓運營商愛上租,涉及原愛上租的全部資產、100%股權并入蛋殼公寓。

　　2019年3月,蛋殼公寓完成5億美元C輪融資,此輪融資由老虎環球基金(Tiger Global)、螞蟻金服聯合領投,春華資本跟投。同時,華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。

　　2019年10月,蛋殼公寓完成了新一輪融資,來自于華人文化產業投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。

　　2020年1月,蛋殼公寓在紐交所上市,成為2020年登陸紐交所的第一支中概股,募資達到1.5億美元。

　　為何蛋殼公寓能前后獲得這么多融資?

　　蛋殼公寓投資人、愉悅資本合伙人劉二海曾講述其中邏輯:當初是蛋殼公寓天使投資人、董事長沈博陽把蛋殼的項目推薦給他,但當時自己有些糾結,原因是,蛋殼當時只有8000間房,與自如存在很大差距。

　　而高靖和途虎養車的CEO陳敏曾是同事,陳敏評價“高靖非常能干,很多方面都非常優秀”,陳敏的話給了劉二海很大的信心。劉二海認為,在北京市場差距很大的情況下,高靖敢闖進來,而且還做得不錯,這說明他敢打仗、也會打仗,也說明長租這個行當還可能不是一家能夠獨大,不是贏者通吃。最終,愉悅資本連續多輪投資了蛋殼公寓。

　　蛋殼公寓兩年半時間從8000間做到40多萬間。劉二海說,有了智能數據系統,蛋殼就隨時掌握各個城市各個區域房價、租價實時數據、進而分析出趨勢。這樣,拿房時就敢于去拿。否則你是不敢拿房子的,怕租不出去虧錢。

　　缺乏造血能力是根本原因

　　但短短時間拿到這么多房,也是以燒錢為代價的。

　　蛋殼公寓2017年、2018年、2019年營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.37億元。蛋殼公寓2020年第一季度營收為19.40億元,同期凈虧損為12.34億元。

　　也就是說,2019全年到2020年第一季度,蛋殼公寓一共燒錢達到46.71億元,同期,募資資金約8億美元,勉強可覆蓋這樣的燒錢速度。

　　蛋殼公寓曾在2020年6月發布的第一季度財報中披露,截至2020年3月31日,蛋殼公寓進入全國13個城市,運營公寓數量達到41.9萬間,同比增長46.8%。其中,北京、上海、深圳三個城市運營的公寓數量為20.7萬間,其它城市為21.2萬間。蛋殼公寓持有現金和限制性現金為42.26億元。

　　在疫情打擊,及創始人被調查這10個月里,蛋殼公寓的現金流也在快速枯竭,最終導致了如今的暴雷。

　　截至2020年3月31日,高靖持股13.5%,有75.7%投票權;蛋殼董事長沈博陽持股6%,擁有1.6%的投票權;Yan Cui持股為1.9%,擁有0.5%的投票權;

截至2020年3月31日,蛋殼股權結構

　　老虎環球基金持股為19.9%,擁有5.6%的投票權;愉悅資本持股為15.6%,擁有4.4%的投票權;KIT Cube Limited持股為9.9%,擁有2.8%的投票權;

　　CMC持股為8.9%,擁有2.5%的投票權;螞蟻金服持股為8.6%,擁有2.4%的投票權;Napa Time Holdings Inc.持股5.8%,擁有1.6%的投票權;Primavera Entities持股6.5%,擁有1.8%的投票權。

　　可以看出,蛋殼公寓不乏知名投資者,但最大問題是,自身缺乏造血能力,投資者又都是財務投資者,很難給予實質幫助。

　　租金貸使問題復雜化

　　最近幾天,不斷有房東和租客到蛋殼公寓總部,要求與蛋殼公寓解約。麻煩的地方在于,租金貸成為了房東和租客門無法繞過去的障礙。

　　原因在于,蛋殼與房東、租戶之間是四方加3個合同的關系,具體來說,就是業主和蛋殼的租賃關系,蛋殼和租戶的租賃關系,租客和微眾的貸款關系。

　　租金貸是指金融機構向租客貸款,租客按貸款合同還款,金融機構一次性付給長租公寓運營方租金,長租公寓向房東支付租金。

　　這種“租金貸”模式在市場好的時候,各方都很滿意,“高收低租”模式吸引大批房東與租客,房東則將房子交給樂伽公寓可以省心,租客因為半年或一年支付傭金,全年下來要便宜很多。

　　但這種模式存在弊端——長租公寓只是在早期追求規模時這樣做,長期運營下去,面臨巨大的虧損,往往在沒有資本進入的情況下,就會跑路,最后讓租客和房東都陷入到被動局面。

　　房東和租客想解除關系也很困難,比如,一位房東就說,與蛋殼解約成功,不僅要不到錢,還需要做一個證明,不要影響到租客的征信。

微眾銀行年利潤近40億

　　這就又牽涉到民營銀行微眾銀行。年報顯示,微眾銀行2017年、2018年、2019年營收分別為67.48億元、100.29億元、148.7億元;凈利潤分別為14.48億元、24.74億元、39.5億元。

　　但微眾銀行在租金貸層面扮演了不光彩的角色。

　　租客在蛋殼公寓上的租金貸來自微眾銀行,微眾銀行對于蛋殼公寓資金劃撥模式十分清楚,要求租房人必須自己承擔貸款的責任,租房人不可以自己解除協議,除非把款全還。

　　一旦租房人的租金貸逾期,微眾銀行可將這批“租金貸”的狀況與征信系統聯網,這對租戶后續的租房,貸款,換工作等都是有不可預估的影響。

　　一位蛋殼公寓的房東對雷帝網表示,租客申請暫緩或者解除租金貸和征信 ,微眾都需要讓業主確認租客信息,而這個條款房東一般會很抵制,原因是,房東對微眾避之不及,生恐和微眾拉上關系。

　　“如果不是蛋殼公寓爆雷,業主和租客面都沒見過,也沒能力確認。很多房東認為這是套,在實際操作過程中,房東認為自己會被微眾銀行給套路進去?！?/p>

　　租金貸造成了房東和租客無法解套的死結,變得人人喊打。

　　影響更惡劣的地方在于,長租公寓的金融套路多數瞄準的是資金不那么寬裕的年輕人,尤其以剛畢業的大學生為主,大多數用戶未被告知簽署的是貸款協議,并不了解其中的征信風險,甚至沒有閱讀貸款協議全文就已經簽字。

　　如今,資本的風口過去后,長租公寓領域又留下了一地雞毛,造成了各方都輸,只留下房東和租戶在瑟瑟發抖的寒冬無奈維權。

　　胡景暉認為,蛋殼公寓的命運并不樂觀,沒有人能救得了蛋殼公寓。某些新興行業在資本的夾持下嚴重跑偏,讓社會和消費者付出了沉重的代價。

　　“近50萬間在管房源,平均一間應該至少有半年的房租無法剛性兌付。就算3000塊1個月,半年就是1萬8,50萬間就是90億,加上拖欠的工資和供應商的款項,資金缺口至少100億?！?/p>

　　胡景暉認為,蛋殼公寓暴雷的教訓說明,創新與監管必須兩條腿走路,如果以犧牲監管來鼓勵創新,代價將是非常沉重的?！耙蚕Ｍ谶@個寒冷的冬夜,那些在城市中為夢想而打拼的租房客們有個溫暖的家,甜甜的夢?！?/p>